作者：迟雨证券投资公司

　　5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开。会议指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

　　2024年5月17日肯定会成为我国房地产史上让人难忘的一天。

　　就在这一天，保交楼、去库存、降首付、降息等各类政策接踵而至，整个市场为之沸腾。

　　综合来看，本轮政策不仅刺激需求，还直接稳定地产供给、改善房企流动性，堪称“史上最宽松”房地产政策。而在供给侧，重点加码保交楼、去库存，预计会明显释放房企的流动性。

　　当然，由于消化存量房产即“去库存”是众所周知的楼市当务之急，所以相关政策将如何进一步推动去库存，显然是舆论关注的焦点。

　　此前，房地产风险化解着重于项目层面，比如城市房地产融资协调机制，从项目层面融资助力保交楼。而5月17日的会议上首次正式提出地方政府收回、收购已出让闲置土地的政策，代表了中央对于“救项目也救主体”这一市场呼吁的回应。

　　其实，从严格意义上来讲，由政府下场“买房”，并不是新鲜事物。

　　此前，由地方政府出面，购买整体项目用于保障性租赁住房并非罕见。5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告称，经临安区人民政府研究决定，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。这是杭州继宣布全面取消限购后又一个重磅动作。

　　不过，上述案例还未能上升到政策层面，且收购房源的规模也偏小。

　　而5月17日的会议意味着，政府“以需定购”，成为市场交易中的重要一方，已是楼市去库存、化解风险的重要政策。

　　只是政府“以需定购”，实践中怎么操作？

　　在5月17日的保交房会议之后，还举行了一场国务院政策例行吹风会，会上介绍了切实做好保交房工作配套政策有关情况。住房和城乡建设部表示，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

　　看来，由具备国资背景的企业出面收购，将是政府“以需定购”的一种主要模式。

　　接下来的问题是，钱从哪儿来？这一点离不开金融支持。也是在吹风会上，央行透露，将为此设立3000亿元保障性住房再贷款。

　　买方已经确定，资金不是难题，政府“以需定购”，顺利实施必将有助于房企纾困，同时增强市场信心。

　　但在这个过程中，也有一些环节需要处理得非常审慎。

　　吹风会上，有关部门表示，“支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”。什么是“合理价格”，如何确定合理价格，无疑是牵涉各方切身利益，也关系公平公正的核心问题。

　　处理这一问题，市场化、法治化是必须坚持的原则。房企的成本需要考虑在内，但也不能容许留下寻租空间，让收购成为暗箱操作，从而导致公共利益受损。

　　因此，政府按需收购，市场化、法治化之外，透明化也需要坚持。

　　（作者系特约评论员）证券投资公司